房东突然卖房要我搬走怎么办？基于租赁合同的权益维护教程

在租房过程中，若房东突然告知要卖房并要求你搬走，这无疑会给你的生活带来诸多不便和困扰。但其实，在法律的框架下，租客拥有一系列基于租赁合同的合法权益。了解并运用这些权益，能够有效维护你的居住稳定性，确保在这一突发状况下自身利益不受侵害。接下来，本文将详细介绍租客在这种情形下的应对策略和可行措施。

租赁合同赋予的基本权益保障

1. “买卖不破租赁” 原则的应用

根据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。” 这便是租房领域中极为重要的 “买卖不破租赁” 原则。它意味着，即便房东在租赁期间将房屋出售，新的房屋所有人也必须继续履行原租赁合同，直至租赁期限届满。在 2024 年杭州的一个案例中，租客小林与房东签订了为期 2 年的租赁合同，入住 1 年后房东将房屋出售给新房东张某。张某以自己要入住为由要求小林 15 日内搬离，小林拒绝后，张某甚至断了房屋水电试图逼迫其搬走。小林无奈诉至法院，法院最终依据 “买卖不破租赁” 原则，判决张某不得干扰小林正常居住，租赁合同继续履行至期限届满。所以，当房东卖房要求你搬走时，你完全可以依据这一原则，理直气壮地向房东和新房主表明，在租赁期内，你有权继续按照原租赁合同的约定使用房屋，他们无权单方面要求你提前搬离。

2. 承租人的优先购买权

《民法典》第七百二十六条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。” 这明确了租客在租房期间，享有在同等条件下优先购买所租房屋的权利。通常，房东需要提前合理时间，一般至少提前 15 日，以书面形式告知租客房屋出售的具体条件，包括价格、付款方式、付款期限等关键信息。若房东未履行这一告知义务，擅自将房屋出售给他人，侵害了租客的优先购买权，租客有权请求房东承担相应的赔偿责任。例如，房东未通知租客便低价出售房屋，导致租客错失购买机会，租客可起诉要求房东赔偿差价损失。所以，当房东突然卖房时，你应及时询问是否已履行对你的通知义务，若未通知，你可以此主张自己的合法权益。

应对房东卖房要求搬离的具体步骤

1. 核实房屋出售的真实性

在接到房东卖房并要求你搬走的通知后，不要慌乱，也不要急于答应搬离。首要任务是核实房屋出售的真实性。你可以礼貌地要求房东提供房屋出售的相关证明材料，比如中介挂牌信息、房屋买卖合同复印件等。有些房东可能会以卖房为借口，试图单方面解除租赁合同，若无法提供有效证明，很可能是故意找借口赶人，此时你可明确拒绝搬离。若房东确实能提供真实有效的卖房证明，你再进一步采取后续措施。

2. 明确主张 “买卖不破租赁”

当确认房屋出售属实后，你需要依据 “买卖不破租赁” 原则，向房东和潜在买家明确告知这一法律规定。你可以通过书面形式，向房东和买家发送《关于继续履行租赁合同的声明》，在声明中强调租赁合同在有效期内继续有效，你有权按照原合同约定继续居住至租赁期满。同时，务必留存好送达证据，比如快递签收记录、微信或短信送达截图等，以备后续可能出现的纠纷。这样一来，无论是房东还是新房主，都清楚知晓你的合法权利，不敢轻易违反规定强行要求你搬离。

3. 考虑行使优先购买权（若有购房意愿）

如果你有购买该房屋的意愿，那么在收到房东卖房通知后，要抓住时机行使自己的优先购买权。一般需在 15 日内，以书面形式向房东提出以同等条件购买的请求，并详细注明付款方式、期限等具体内容。若房东拒绝或忽视你的请求，仍将房屋卖给第三方，你要及时收集相关证据，例如房东的拒绝回复、房屋已过户给第三方的证明等，后续可据此主张赔偿。当然，行使优先购买权需要结合自身经济状况和购房需求谨慎考虑，一旦决定行使，就要严格按照法律规定的程序和时间节点操作。

4. 协商解约时明确补偿方案

倘若你经过综合考虑，确实愿意提前搬离，那么在与房东协商解约时，一定要签订书面解约协议，明确约定各项关键内容。具体包括搬离时间，确保给自己留出足够的时间寻找新住所和安排搬家事宜；押金退还方式和时间，避免房东以各种理由克扣押金；以及搬家补偿等内容，例如可要求房东支付一定金额的搬家费用，或者补偿因提前搬离可能导致的租金差价（若新租房屋租金更高）等。例如：“双方同意于 [具体日期] 解除租赁合同，房东应于租客搬离当日退还全额押金 [X] 元，并额外支付搬家补偿款 [X] 元。” 务必避免口头约定，以防后续产生纠纷时无据可依。

5. 遭遇强制驱赶及时留存证据维权

如果房东采取断水断电、更换门锁、言语威胁等非法手段强制驱赶你，千万不要惊慌。首先，要第一时间拨打报警电话，保留好出警记录，警察的介入能在一定程度上制止房东的违法行为，并留下关键的事件记录。同时，利用手机等设备拍摄现场视频、录音，清晰记录房东的侵权行为，包括其言行举止、采取的具体强制手段等。此外，你还可以向当地房地产管理部门或住建部门投诉，请求他们介入调解。若上述方式仍无法解决问题，可向法院提起诉讼，要求房东停止侵权行为，并赔偿因侵权给你造成的损失，如临时住宿费用、物品损坏损失等。在整个过程中，证据的留存至关重要，它是你维护自身权益的有力武器。

常见问题与应对建议

1. 房东未提前通知便卖房

若房东在卖房前未按照法律规定提前合理期限通知你，侵害了你的优先购买权，你可以与房东沟通，要求其承担相应赔偿责任。若沟通无果，可收集相关证据，如租房期间的沟通记录、房东卖房的相关信息等，向法院提起诉讼，主张赔偿因优先购买权受损导致的损失。

2. 新房主不承认原租赁合同

即便房屋所有权发生变更，新房主也必须承认并继续履行原租赁合同。若新房主不承认，你可向其出示原租赁合同，并详细解释 “买卖不破租赁” 的法律规定。若新房主仍强行要求你搬离，你可向当地房地产管理部门投诉，或者直接向法院起诉，要求新房主继续履行租赁合同，并承担因干扰你正常居住造成的损失。

3. 房东以各种理由逼迫搬离

有些房东可能会以房屋需要维修、家人要入住等各种理由，试图逼迫你提前搬离。此时，你要仔细查看租赁合同中关于相关情况的约定，若房东的理由不符合合同约定和法律规定，你有权拒绝。同时，留存好与房东沟通的记录，若房东采取过激行为，可按照遭遇强制驱赶的应对方式进行维权。

总之，当房东突然卖房要求你搬走时，不要慌乱，要冷静地运用法律赋予的权利，通过合理合法的途径维护自身权益。租赁合同是保障你权益的重要依据，“买卖不破租赁” 原则和优先购买权是你坚实的后盾。只要你妥善应对，就能最大程度减少因房东卖房给你带来的不利影响。若在过程中对自身权利把握不准，可咨询当地法律援助中心或专业律师，获取专业的法律建议和指导。

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